금리인하를 해야 한다고 부추기는 채권참여자들과 금리전망.

우리나라 국고채 3년물 금리가 1.3%이다.

국고채 10년물은 1.6%이다.

이것이 의미하는 바는 YTM(Yeild to Maturity) 즉 만기보유수익률이 연간 1.3, 1.6%라는 뜻이다.

즉 지금 내가 국고채 3년물을 사서 3년간 보유하면 3년동안 1.3*3=3.9% 수익이라는 뜻이다.

채권참여자들이 말하는것은 지금도 채권을 사야 된다는 것이고(금리 인하)

채권의 기대수익률은 더 내려가 연간 1%초반밖에 안됨에도 불구하고 더 내려가도 된다는 뜻과 다를 바 없다.


금리가 더 내려가야한다는 건 꽤나 그럴듯하게 들리지만... 경제를 살려야 된다는 둥...

하지만 실제 투자자입장에서 이미 기대수익률이 1%대 초반밖에 안되는 자산에 더 높은 가격에 사들여야된다고 주장하는거라고 생각하면,,, 답은 글쎄? ... 이다.


아무리 저금리 사회라고 한들, 연간 1.3%이상 벌어들일수있는 자산은 널리고 널렸다.

심지어 3년간 디폴트 가능성이 거의 없어보이는 자산중에서도 1%대는 팔리지도 않는다.

유일하게 채권에서만 그 수익률에도 거래된다.

무엇이 비정상인가? 다른 수많은 자산들이 비정상일까? 아니면 채권이 비정상일까?


내생각에는 어쩔수없이 ALM. 부채와 자산을 관리해야되는 보험사나 연기금이 어쩔 수 없이 유동성 좋은 국고채를 사야하기 때문에 생긴 비정상적인 가격이라는 생각이다.

수급때문에 채권가격이 너무 높은 가격에 유지되고 있고, 그로 인해 금리가 싼 것이라는 뜻이다.


지금 이 가격에서 10년물을 사면서 1.6%에 수익률을 고정시키는건 투자가치가 없다고 생각한다.

10년에 연간 1.6%씩 명목으로 벌어다주는건데, 물가상승률을 고려하면 내 생각에 돈을 버리는거랑 다를 바 없다.

우리나라사람들 특성상 물가가 2%이하로 내려가기 어렵다.

게다가 물가를 떨어뜨리는 요인들은 이미 최바닥이다. 유가는 50불대고 왠만한 원자재는 최바닥권이다.

근데 최저임금발 임금은 그래도 3%는 증가하고, 부동산도 만만치않게 올라간다.

물가가 0%가까이 수렴하기 매우 어려운 경제환경이다. 오히려 향후 10년간 물가가 튈 가능성이 더 높다고 생각한다.


채권은 금융위기이후 10년간 좋았다.

경제는 그닥 좋지 않았고, 위기는 그래도 2-3년마다 반복되며, 그때마다 금리를 인하해왔고, 이제 기준금리는 1.25%까지 내려왔고, 시장금리도 1.3. 1.5%까지 내려왔다.

참으로 기업인들은 투자하기 좋은 환경이다. 기술력과 기업가정신을 갖춘 기업인들은 적극적으로 대출을 일으켜 사업하기 좋은 환경이다.

변곡점에 와있다는 생각이다. 글로벌경제는 여전히 불확실성이 있지만 역사적으로 불확실성이 없던 시절은 없다.

여기서 채권수익률이 연 1%이하로 내려가야된다고 주장하는 사람들은.

자기 돈이라면 과연 거기에 투자할것인가? 생각해본다면 답은 정해져있다고 생각한다.

우한폐렴(신종코로나바이러스)로 인한 호들갑.

우한폐렴으로 시끄럽다.

주가가 폭락하고 애들은 어린이집을 안간다고 그러고, 중국인 혐오도 sns상에 퍼져간다.

참으로 인간이란 ...


우한폐렴은 코로나 바이러스로 증상이 폐렴에 가깝다.

사실 폐렴은 치사율이 10-20%에 달하고, 국내에서도 연간 폐렴으로만 1만명 가까이 사망한다.

그런데, 이번 코로나바이러스로 무려 4명이나 걸렸고, 사망자는 현재까지 0명이고, 앞으로도 0명일 가능성이 높단다.


근데 사회는 호들갑이다.


사람들은 말한다. 이번것은 심상치 않다고, 이번에는 다른거 같다고,

미래는 아무도 모른다.

하지만 과거는 몇몇은 안다. 알려고 하면 모두 알수있지만, 대부분은 알려하지 않는다.


역사적으로 이보다 훨씬 독하고 무서운 전염병이 왔어도 기업가치는 변하지 않았고,

인류는 발전해왔으며, 과거 사례와 비교해보면 그다지 특별할 것도 없는 바이러스인 것을...



워렌버핏이 말했지.

남들이 공포심에 질려 있을 때 탐욕을 부리라고,

지금이야말로 탐욕을 부릴 타이밍이다.

5%씩 올라갈때가 아니라.ㅎㅎ

GTX-A 노선의 파급력은 얼마나 될까?

GTX노선중 A가 알짜임을 모두가 알고 있을 듯 하다.

GTX-A는 1기 신도시인 분당과 일산을 제1/제2 업무지구인 중구종로와 강남권에 연결시켜준다.

B나 C는 업무지구가 약하든지(ex 여의도), 연결도시가 약하든지 둘 중 하나에 약점이 있다.

그렇다면 GTX-A노선의 가장 큰 수혜지역은 어디일까? 

나는 현재 가격대에서는 일산지역의 GTX-A 역세권 신축아파트라고 생각한다.

사람이 집을 살 때 신경쓰는 요소는 크게

1. 출근.

2. 아이들 교육

3. 생활 인프라.

이 세가지가 가장 핵심이라고 생각한다.

일단, GTX-A가 뚫리면, 종로중구와 강남권이 모두 20분대에 출근 가능해진다.

서울 왠만한 곳 역세권지역보다 주요 업무지구 접근성이 향상된다.

두번째는 교육. 일산의 교육열은 높다. 화이트컬러와 서비스업종이 대부분이고, 공장이 적다. 그러다보니 초등/중등은 굉장히 유명한 학교들이 많다. 예를 들어 중학교 아웃풋이라고 볼 수 있는 학력고사나 특목고입학현황이 전국구에 들어갈만한 학교들이 다수 있다.

하지만, 그 좋은 학생들이 특목고/자사고로 빠져나가고나니, 일산의 명문고들이 몰락했다.

즉 현재의 일산은 초/중등교육은 매우 좋고, 고등학군은 예전만 못해진 상황이 되었다.

하지만, 앞으로 특목고가 폐지되고, 자사고도 폐지된다면, 현재의 중등학군이 고등학교까지 이어질 가능성이 매우 높다. 예전처럼 되는 것이다.

세번째는 생활인프라. 사실 생활인프라는 어느 지역이나 다 살만하다. 요즘 서울수도권중 살기 어렵다라는 동네는 거의 없다. 가까운 거리에 마트하나씩 다 있고, 불편한 점들도 생활하다 보면 적응하기 마련이다.

그럼에도 불구하고, 일산신도시는 생활인프라는 어디에도 밀리지 않는다. 가까운 한강, 호수공원, 많은 녹지공원, 마트, 백화점, 대형몰, 아울렛, 킨텍스, 북한산, 파주/김포 등 놀러갈 곳도 가깝다.

이 모든것이 분당도 해당된다.

하지만 이미 분당/판교는 이미 집값이 일산의 두배가깝다.

또한 GTX이전에도 분당선/신분당선을 통해 강남업무지구는 이미 원활했다.

즉 가장 드라마틱하게 변할 수 있는 도시는 일산이라고 생각된다.

도보가 됐든 대중교통이 됐든 10분 이내에 GTX역(킨텍스, 대곡)에 접근할 수 있는 지역의 신축아파트가 가장 수혜이지 않을까 생각한다.

수년간 빛을 보지 못했던 고양일산지역의 부동산에도 GTX를 계기로 볕뜰날이 올 수 있을 것 같다는 생각이 든다.